Die Grunderwerbsteuer nach der Steuerreform 2015/2016

Die Grunderwerbsteuer wurde mit dem StRefG 2015/2016 erneuert. Grundlegende gesetzliche Änderungen finden Sie hier in komprimierter Form als Überblick dargestellt. Der Artikel ist wie folgt aufgebaut:

  1. Bemessungsgrundlage
  2. Tarif
  3. Sonderfälle und Ausnahmen
  4. Verteilungsoption
  5. Inkrafttreten

 

  1. Bemessungsgrundlage (§ 4 GrEStG)

Mit StRefG 2015/2016 wurde der Begriff des Grundstückswerts neu eingeführt. Dieser stellt die Mindestbemessungsgrundlage dar und ist anzuwenden, wenn eine Gegenleistung nicht vorhanden (oder geringer als die Mindestbemessungsgrundlage) ist. Hingegen ist der Grundstückswert bei Anteilsvereinigungen gem. § 1 Abs 2a und 3 GrEStG und bei Umgründungen iSd UmgrStG immer anzuwenden (d.h. unabhängig vom Vorhandensein oder Nicht-Vorhandensein einer Gegenleistung).

Wir erhalten den Grundstückswert , indem wir

  • den 3-fachen (anteiligen) Bodenwert gem. § 53 Abs 2 BewG und den (anteiligen) Gebäudewert summieren, oder
  • die Werte eines geeigneten Immobilienpreisspiegels heranziehen, oder
  • durch einen beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen ein Schätzgutachten anfertigen lassen. Dem Schätzgutachten wird – auch bei abweichenden Werten im Vergleich zum Immobilienpreisspiegel – die Richtigkeit immer unterstellt.

Beim Tausch ist als Bemessungsgrundlage der gemeine Wert des hingegebenen Wirtschaftsgutes heranzuziehen. Die Begünstigungen gem. § 4 Abs 1 und 2 GrEStG gelten auch beim Tausch. Bei einem Grundstückstausch liegen zwei GrESt-pflichtige Erwerbsvorgänge vor.

Für im § 4 Abs 2 GrEStG taxativ aufgezählte Erwerbsvorgänge betreffend land- und forstwirtschaftliche Grundstücke gilt der Einheitswert als Bemessungsgrundlage. Es sind dies

  • Übertragungen (auch Erbanfall/Vermächtnis/Erfüllung eines Pflichtteilsanspruchs, wenn die Leistung an Erfüllungs Statt vor Beendigung des Verlassenschaftsverfahrens vereinbart wird) unter
    • Ehegatten und eingetragenen Partnern in aufrechter Ehe/Partnerschaft oder anlässlich deren Auflösung
    • Lebensgefährten mit gemeinsamem Hauptwohnsitz;
    • Verwandten/Verschwägerten in gerader Linie;
    • Stief-, Wahl-, Pflegekindern oder deren Kinder/Ehegatten/eingetragene Partner;
    • Geschwister/Nichten/Neffen des Überträgers
  • Anteilsvereinigungen iSd § 1 Abs 2a und 3 GrEStG
  • Erwerbsvorgänge iSd Umgründungssteuergesetzes
  1. Tarif (§ 7 GrEStG)

Mit dem StRefG 2015/2016 wurde der Steuertarif (als Stufentarif) wie folgt neu geregelt:

Wert der Gegenleistung <= 30% (= “Unentgeltlichkeit“)
Bis 250.000 € ……………………………………….. 0,5%
Für die nächsten 150.000 € …………………….. 2%
Darüber …………………………………………………. 3,5%

Wert der Gegenleistung > 70% (= “Entgeltlichkeit“)                 3,5%

Wert der Gegenleistung > 30% und <= 70% (= “Teilentgeltlichkeit“)
Es erfolgt eine Aufteilung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil.

Exkurs: Fingierte teilentgeltliche Erwerbe

Wenn eine Gegenleistung zwar vorhanden, aber in ihrer Höhe nicht mehr feststellbar ist, dann wird eine Gegenleistung in Höhe von 50% des Grundstückwertes angenommen.

Erwerbe sind zusammenzurechnen, wenn

  • sie innerhalb von 5 Jahren und
  • von derselben natürlichen oder juristischen Person an dieselbe natürliche oder juristische Person erfolgt sind oder
  • eine natürliche oder juristische Person von zwei oder mehreren natürlichen oder juristischen Personen zum selben Zeitpunkt (oder innerhalb von fünf Jahren) eine wirtschaftliche Einheit erwirbt.

Keine Zusammenrechnung erfolgt, wenn diese Grundstücke dann im Rahmen einer Gesamtrechtsnachfolge übergehen.

  1. Sonderfälle und Ausnahmen

Sonderfälle und Ausnahmen sind nicht Gegenstand dieses Artikels und betreffen Grundstückserwerbe

  • durch Betriebsübergaben
  • durch Anteilsvereinigungen und Umgründungen
  • von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken
  • von Privatstiftungen
  • von Wohnstätten.
  1. Verteilungsoption

Auf Antrag kann die GrESt-Schuld bei nachstehenden unentgeltlichen Erwerben (bei nachstehenden unentgeltlichen Anteilen von entgeltlichen Erwerben) auf maximal 5 Jahre verteilt werden:

  • Anwendung des Stufentarifes
  • Begünstigter Betriebsübergang
  • Vorgänge nach dem UmgrStG
  • Anteilsübertragung
  • Anteilsvereinigung

Der jährlich festzusetzende Jahresbetrag enthält eine Zinskomponente, weshalb eine Vorteilhaftigkeitsbetrachtung jedenfalls empfehlenswert ist. Allenfalls könnte sich nämlich die Kreditaufnahme als eine günstigere Alternative darstellen.

  1. Inkrafttreten

Die GrESt-Reform tritt mit 1.1.2016 in Kraft und ist auf Erwerbe und Erbschaften, die nach dem 31.12.2015 verwirklich wurden anzuwenden. Wurde der Erwerb oder die Erbschaft vor dem 1.1.2016 verwirklicht und entsteht die Steuerschuld nach dem 31.12.2015, dann kann der Steuerpflichtige dem Finanzamt schriftlich erklären, dass bereits die neuen Bestimmungen angewendet werden sollen.

Begünstigt bleibt nach wie vor unter gewissen Voraussetzungen der unentgeltlichen Erwerb einer Wohnstätte unter Ehegatten und eingetragenen Partnern (§ 3 Abs 1 Z 7 und 7a GrEStG).

Info & Kontakt: http://www.reflekt.at

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Über Irene Pollak

Mag. rer. soc. oec (Betriebswirtschaftslehre), Dipl. Lebens- und Sozialberaterin
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